부동산 재건축 재개발 차이점과 진행절차 및 순서 총정리

 

오늘은 재건축과 재개발의 차이점 및 각각의 진행 절차에 대해 알아보겠습니다. 재건축과 재개발에 투자하려면 이 두 개념을 명확히 이해하고 각 단계에서의 투자 포인트를 파악하는 것이 중요합니다. 그럼 차이점부터 시작해 보겠습니다.

 

재건축과 재개발의 차이점

 

재건축이란?

재건축은 기존의 낡은 주택을 철거하고 새로 짓는 것을 말합니다. 이 과정에서 도로, 주차장, 공원, 상하수도, 학교 등 기반 시설은 대부분 유지됩니다. 주로 40~50년 정도 된 단지들이 재건축 대상이 되며, 기존의 주거 환경을 개선하고 새로운 주택을 제공하는 목적을 가지고 있습니다.

 

재개발이란?

반면 재개발은 낡은 주택뿐만 아니라 도로, 상하수도, 공원 등의 기반 시설도 함께 재조성하는 것을 의미합니다. 재개발 지역은 보통 개발된 지 오래되어 기반 시설이 불량한 경우가 많습니다. 따라서 주거 환경 전체를 새롭게 조성하는 것이 재개발의 주요 목표입니다.

 

재건축 재개발 진행과정 절차와 순서

 

재건축과 재개발의 차이점을 이해했다면 이제 각각의 개발 단계에 대해 알아보겠습니다. 각 단계마다 투자 포인트가 다르기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

 

1. 기본계획 수립

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장이 관할 구역에 대해 10년 단위로 도시·주거환경정비기본계획을 수립하는 단계입니다. 초기 단계이므로 개발이익에 대한 프리미엄이 적게 형성되지만 자금이 오랫동안 묶일 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

 

2. 안전진단 진행

재건축의 경우 기본계획 수립 이후 안전진단이 진행됩니다. 재개발은 안전진단을 하지 않습니다. 정부는 2018년부터 재건축 안전진단 조건을 강화했기 때문에, 안전진단을 통과한 단지와 그렇지 않은 단지 간에 가격 차이가 크게 발생합니다.

 

3. 구역 지정

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 노후 및 불량 건축물이 밀집된 구역을 정비구역으로 지정하는 단계입니다. 이 단계에서는 자금이 오랫동안 묶일 수 있으므로 장기적인 관점에서 투자해야 합니다.

 

4. 추진위원회 구성

조합이 설립될 때까지 개발을 준비하는 단계입니다. 토지 등 소유자 1/2 이상의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하고, 시장 및 군수 등의 승인을 받습니다. 투기과열지구 내 재건축 단지에 투자하고자 한다면 늦어도 이 단계에서는 투자해야 현금청산 대상이 되지 않습니다.

 

5. 조합설립 인가

재개발의 경우 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 받아야 합니다. 재건축은 주택단지의 각 동별 구분 소유자 1/2 이상과 전체 구분 소유자 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 동의를 받아야 합니다. 조합설립 인가는 시장 및 군수 등에게 받아야 합니다.

 

6. 시공사 선정

공사할 건설회사를 선정하는 단계로 여러 건설회사를 대상으로 경쟁입찰을 통해 시공사를 선정합니다. 시공사가 선정되면 실제 공사가 시작되므로 이 단계에서는 선심성 공약에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다.

 

7. 사업시행 인가

개발의 진행 방향을 정하는 사업시행계획을 시장 및 군수 등에게 제출하고 정비사업을 진행해도 좋다는 인가를 받는 단계입니다. 이 단계에 들어서면 건축 세대수와 소형주택 세대수, 임대주택 세대수 등을 알 수 있어 어느 정도 수익성을 예측할 수 있습니다.

 

8. 조합원 분양신청

조합원 분양신청을 받는 단계로, 분양신청 전에 분양대상자별로 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 평가금액, 분담금의 추산액 등을 알려야 합니다.

 

9. 관리처분계획 인가

이 단계에서는 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건과 아파트 면적 등을 정합니다. 또한 공사비와 기타 사업비, 감정평가액, 일반분양분, 임대주택, 분담금 등을 자세하게 알 수 있습니다. 이 단계는 투자 수익을 정확하게 판단할 수 있는 시기입니다.

 

10. 이주 및 철거

기존 건물을 철거하고 공사를 위해 주민들이 이주하는 단계입니다.

 

11. 착공 및 일반분양

공사에 착수하는 단계로 조합원 분양신청 단계에서 조합원들에게 분양하고 남은 아파트가 있다면 일반인들에게 분양합니다. 일반분양가격이 결정됨에 따라 총 분양수입 등 모든 것이 확정되어 투자수익을 정확하게 판단할 수 있습니다.

 

12. 준공 및 입주

설계한 그대로 아파트가 지어졌는지 확인하고 아파트에 입주하는 단계입니다. 준공된 주택이라고 해도 청산 전까지는 미분양 등을 이유로 추가분담금이 발생할 수 있습니다.

 

13. 이전 고시

조합원들이 분양받은 아파트 소유자의 이름을 자신의 이름으로 변경하는 단계입니다.

 

14. 청산

관리처분계획 인가 단계에서 결정한 대로 조합원 주택의 감정 가격이 분양가보다 적으면 돈을 더 내고, 분양가보다 크면 돈을 받는 단계입니다. 이로써 재건축이나 재개발의 모든 단계가 끝나고 조합은 해체됩니다.

 

 

재건축과 재개발의 차이점과 진행 절차에 대해 알아보았습니다. 재건축은 기존 주택을 철거하고 새로 짓는 것이며, 재개발은 주택과 기반시설을 모두 새로 조성하는 것입니다. 각각의 단계마다 투자 포인트가 다르므로 신중한 접근이 필요합니다. 앞으로도 다양한 부동산 정보를 제공해 드릴 예정이니 많은 관심 부탁드립니다. 감사합니다.